Claire van Staaij is Sector Banker Real Estate bij ABN AMRO. Zij volgt de markt voor zowel commercieel als bedrijfsmatig vastgoed. Voor Kijk op de Drechtsteden vertelt ze ons meer over transformatie van vastgoed naar woningen.
Wat houdt transformatie binnen de vastgoedmarkt precies in?
“Vastgoedtransformatie is het omvormen van een (leegstaand) pand met een andere functie zoals een kantoor, naar een nieuwe functie, vaak wonen. In Nederland staan er bijvoorbeeld veel verouderde kantoorgebouwen die een enorme kans bieden om de woningvoorraad snel en efficiënt uit te breiden. De laatste jaren zie je dat vaak gebeuren met kantorenlocaties aan stadsranden en in de buurt van de snelweg: deze worden getransformeerd naar bijvoorbeeld appartementencomplexen. Het gaat dan om kantorenlocaties die niet meer voldoen aan de laatste duurzame standaarden, en vaak niet zijn gelegen in de directe nabijheid van een ov-knooppunt.”
Kun je meer vertellen over dit type kantorenlocaties?
“Op deze locaties is vaak al sprake van dalende huren of leegstand, en met steeds strengere duurzaamheidswetgeving in het vooruitzicht ontkomen veel vastgoedeigenaren niet aan forse investeringen. Door de dalende huren of leegstand houden zij te weinig geld over voor het vergroenen van hun vastgoed en belanden zij in een vicieuze cirkel naar beneden. Het loont in veel gevallen niet meer om de investering voor de verduurzaming nog te doen, waardoor de waarde van het vastgoed nog verder afneemt.
Transformatie naar wonen zorgt voor een mogelijk hogere waarde en is daarmee een aantrekkelijk alternatief. Zeker op lange termijn, want er blijft de komende periode een hoge vraag naar woningen. Een rapport van vastgoedadviseur Colliers uit juni 2024 laat weten dat door transformatie van dit soort kantorenlocaties zo’n 60.000 extra woningen aan de markt kunnen worden toegevoegd. En dan heeft Colliers alsnog vooral gekeken naar de snelweglocaties aan de stadsranden.”
Er zijn dus nog meer van dit soort locaties te vinden?
“Jazeker, de komende jaren zullen ook meer binnenstedelijke kantoorlocaties niet meer rendabel zijn. Deze locaties zijn in de basis voor een woonfunctie meestal nog gunstiger gelegen en daarom voor transformatie zeer aantrekkelijk. Zo’n 15 jaar geleden is de markt begonnen aan de eerste lichting kantoren die destijds niet meer voldeden aan de eisen in de kantorenmarkt. Naast de gebouwen aan de rand van de steden en snelweglocaties in het eerder genoemde Colliers rapport, verwacht ik dus dat er nu een tweede lichting aankomt met meer binnenstedelijke gebouwen.”
Hoe komt het dat sommige binnenstedelijke gebouwen ook niet meer rendabel zijn?
“Omdat de vraagzijde van de markt is veranderd. Huurders zijn bijvoorbeeld meer kritisch geworden naar de ligging, duurzaamheid en uitstraling van het gebouw. Bepaalde objecten zijn technisch verouderd en hierdoor niet meer interessant. Net zoals bij de objecten buiten de stad moet er dan teveel geïnvesteerd worden en is het voordeliger om iets anders met het object te gaan doen.
Daarnaast is er natuurlijk steeds meer vraag naar woningen, verkopen particulieren verhuurders hun huizen vanwege de Wet betaalbare huur en het fiscale regime, en er is veel activiteit in de beleggingsmarkt voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting. Als je nu met een kantoor net niet op een perfecte kantoorlocatie zit, dan zit je zeker op een goede locatie voor woningen. Ik denk dat de komende jaren juist die plekken vrij gaan komen.”
Wat zijn zoal de voordelen van transformatie?
“Het grootste voordeel is dat het gebouw an sich er al staat. Hierdoor heb je een kortere tijd nodig om zaken te realiseren en doorloop je vaak ook snellere procedures omdat je bepaalde fases in een bouwaanvraag niet meer hoeft te doen. En vanuit een bestaande structuur kun je zaken aanpassen en dat is vaak is dat goedkoper dan complete nieuwbouw. Een transformatieproces biedt ook meer kans om het gebouw direct ook op te toppen. Verder kun je door hergebruik van bestaande materialen milieuvriendelijker te werk. En succesvolle transformaties leiden niet alleen tot meer woonruimte, maar dragen ook bij aan de leefbaarheid en economische dynamiek van een buurt.”
Wat is er nodig om dat soort vastgoed sneller te transformeren?
“Voor alle nieuwe projecten is het vereist dat de overheid meer betekenis en bekendheid geeft aan deze locaties. Om te beginnen met heldere communicatie, want zeker de snelweglocaties werden lange tijd niet geschikt geacht voor woningbouw. Maar ook door bijvoorbeeld de aantrekkelijkheid te vergroten door te investeren in voorzieningen, de kwaliteit van de openbare ruimte en de bereikbaarheid. Daarnaast zouden gemeenten versnelde procedures moeten instellen voor bestemmingsplanwijzigingen en het verlenen van een omgevingsvergunning. Colliers deed zelfs de spannende suggestie aan de rijksoverheid om dit fiscaal te stimuleren door de overdrachtsbelasting te verlagen bij de transformatie van kantoren naar woningen.”
ABN AMRO zelf is op dit gebied ook aan het transformeren. Kun je daar meer over vertellen?
“Jazeker. Ons bestaande kantoor aan de Foppingadreef in Amsterdam was al een tijd technisch verouderd en kon qua uitstraling een opknapbeurt gebruiken. De duurzame transformatie van de nieuwe thuisbasis van ABN AMRO aan de Foppingadreef in Amsterdam is inmiddels in volle gang. Straks kunnen werknemers en bezoekers neerstrijken in een uitgebreid en uiterst duurzaam gebouw. De ‘Fopp’ voldoet straks onder andere aan de eisen die zijn gesteld in het klimaatakkoord van Parijs.”
Een mooi voorbeeld van transformatie dus!
“Jazeker, het betonnen casco van het ABN AMRO pand uit de jaren ’80 wordt niet gesloopt, maar is de basis voor het nieuwe gebouw. Dat is een enorme besparing op het gebruik van nieuwe materialen. Ook komt er een ontmoetingsplein met uitnodigende open ruimtes met echte bomen en planten. Het wordt een fijne plaats om te verblijven voor medewerkers van de bank, bezoekers en buurtbewoners!”
Meer informatie over ABN AMRO zie www.abnamro.nl.